Opinion

Qué implica poder financiar hasta el 90% del valor del inmueble

La construcción en Colombia inició el año 2019 con debilidad y el gobierno busca reactivar su dinamismo con un nuevo paquete de medidas.  De las seis medidas propuestas la posibilidad de adquirir vivienda NO VIS con solo el 10% de cuota inicial me llamó mucho la atención.  Si bien está medida permite que se pueda iniciar una compra sin tener que ahorrar un buen capital durante años, también tiene un lado que podría no ser beneficioso para el comprador y la economía en general.

Antes de la medida, para adquirir un inmueble de 300 millones se necesitaba una cuota inicial de 90 millones y se debería pagar por la deuda una cuota mensual sin seguros aproximadamente de 2.312.280 (crédito a 20 años con una tasa mensual del 1%).  En el presente ejemplo, con la reducción de la cuota inicial, el valor para acceder a un crédito baja considerablemente, solo se necesitan 30 millones de pesos, pero el monto a financiar sube en 60 millones y la cuota mensual será de 2.972.932.

Con estas cifras queda claro que se hace mucho más fácil completar la cuota inicial, pero el factor clave serán los ingresos de los colombianos, ya que la cuota a pagar será casi un 30% más alta.  Bajo este escenario es muy probable que las ventas de inmuebles repunten en el corto plazo, pero a su vez el ingreso disponible de los hogares para otros gastos se verá reducido y los hogares dejarían de consumir otro tipo de bienes. 

Sin un crecimiento económico sólido y concentrado en pocos sectores, cómo el de hidrocarburos, esta medida podría canibalizar sectores económicos a cambio de mantener los precios de las viviendas.  Este es el efecto de buscar crecimiento únicamente con deuda y no con una generación de valor en otros sectores productivos; este es el castigo que debemos pagar los colombianos por un crecimiento que depende en su mayoría del petróleo y el endeudamiento de los hogares.  En otras palabras, sin un crecimiento real de los ingresos de los hogares, la medida no tendría un efecto sostenido en el largo plazo y solo aumentaría los precios de los inmuebles a espera de un mayor crecimiento económico.

Adicional, si los ingresos de los colombianos no crecen a mayor velocidad, imaginen ¿cuántos colombianos podrían aprovechar esta medida?  Recuerden que los bancos, para mantener sus estándares de riesgo, deberán exigir una base de ingresos mayor, por lo que el acceso al crédito sería más complicado.  Se podría afirmar que esta medida adelanta la compra a quienes tiene altos ingresos y estaban ahorrando para una vivienda, pero no amplía la base de compradores.

En resumen, esta medida impulsará en el corto plazo las ventas de vivienda y un poco los precios de estratos medios, pero sin un motor de crecimiento diversificado e ingresos más altos para los hogares el efecto será transitorio y cualquier posible incremento en los precios de los inmuebles se revertiría con más fuerza en unos años.  Así que esperemos que el petróleo siga alto, otros sectores de la economía se desarrollen y los salarios aumenten, de lo contrario preparémonos para un ajuste más fuerte en los precios de los inmuebles.  Ojalá creáramos un motor de crecimiento más allá del petróleo y la infraestructura.

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